WEG-Reform: Noch ist alles offen
Es bewegt sich was

01.02.2005 11:15
Im Oktober legte das Bundesministerium der Justiz (BJM) einen Gesetzentwurf zur von breiten Kreisen in der Wohnungswirtschaft seit langem geforderten Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) vor.

Nachfolgend ein Überblick über die wichtigsten Regelungen der Novellierung. Kaum liegt der Gesetzesentwurf des BJM zur Änderung des WEG auf dem Tisch, schon ist die Diskussion in vollem Gange. Hinter verschlossenen Türen, freilich. Offizielle Stellungnahmen der Verbände zum aus der Wohnungswirtschaft gibt es noch nicht. Ein ganz wichtiger Grund für diese Gesetzesinitiative, die das WEG in weiten Teilen umkrempeln möchte, war vor allem die „Jahrhundertentscheidung“ des Bundesgerichtshofs (BGH) vom September 2000 (BGH, 20.09.2000, AZ.: V ZB 58/99). Mit diesem Beschluss stellte der BGH eine langjährige und von ihm selbst mitbegründete Rechtspraxis auf den Kopf: die so genannten „Zitterbeschlüsse“. Die Richter aus Karlsruhe verkündeten vor vier Jahren, dass Wohnungseigentümer, entgegen der bisherigen Vorgehensweise, nicht länger mit Mehrheit über Angelegenheiten entscheiden können sollen, für die eigentlich die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Entsprechend groß war fortan die Rechtsunsicherheit unter den Wohnungseigentümern und Hausverwaltern, weil nicht klar war, inwiefern und ob überhaupt früher gefasste Beschlüsse von Eigentümergemeinschaften wirksam sind.

So waren zum Beispiel Mehrheitsbeschlüsse einer Wohnungseigentumsgemeinschaft ab sofort nichtig, durch die der in der Gemeinschaftsordnung vereinbarte Kostenverteilungsschlüssel auf Dauer geändert werden sollte. Zwar bedurften auch bis zur Entscheidung vom September 2000 solche Beschlüsse der Einstimmigkeit. Diese waren aber nach der bisherigen Rechtspraxis nicht von vornherein nichtig, sondern allenfalls durch einen oder mehrere Eigentümer anfechtbar. Beschlüsse konnten jetzt also nur durch Vereinbarungen bzw. „Allstimmigkeit“ geändert oder ersetzt werden. Ein starres Einstimmigkeitsprinzips, das seitdem vielen ein Dorn im Auge ist. Bis heute sind zahlreiche aus der Rückwirkung der BGH-Entscheidung resultierende Streitigkeiten noch immer offen und bedürfen aus Gründen der Rechtssicherheit und -klarheit einer unmissverständlichen gesetzlichen Regelung. Der Ruf, das Wohnungseigentumsgesetz zu überarbeiten und offene Rechtsfragen zu klären, verstummte nie ganz. Viele betroffene Verbände, darunter der DDIV Dachverband Deutscher Immobilienverwalter und dessen Partnerverbände innerhalb der BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Immobilienwirtschaft, forderten in den letzten Jahren wiederholt die Bundesregierung dazu auf, das Wohnungseigentumsgesetz in einzelnen Punkten zu überarbeiten. Ein Ruf, der wie es scheint, nicht im Leeren verhallte.

Der Gesetzentwurf zum WEG liegt dem DDIV vor. Sie können ihn als PDF-Datei auf seiner Homepage unter http://www.immobilienverwalter.de/wegneu.htm herunterladen.

Die Eckpfeiler der Reform

Die wichtigsten angedachten Änderungen im Gesetzentwurf zur WEG-Reform:

- Die Handlungsfähigkeit der Eigentümergemeinschaften soll gestärkt und die Willensbildung der Wohnungseigentümer erleichtert werden. Viele Belange der Gemeinschaft (z.B. Kostenverteilung, Modernisierungsmaßnahmen) sollen der Beschlusskompetenz der Eigentümer unterstellt werden. Einzelnen Wohnungseigentümern soll künftig ein gesetzlicher Anspruch auf eine einfacher zu erreichende Änderung der Gemeinschafsordnung zustehen.

- Damit auch bei nur mehrheitlich beschlossenen Änderungen die Rechtssicherheit erhalten bleibt und sich künftige Erwerber über die jeweils aktuell gefassten Beschlüsse informieren können, soll der Verwalter verpflichtet werden, eine Beschluss-Sammlung zu führen.

- Die Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaften gegen insolvente Miteigentümer sollen bei der Zwangsverwertung vorrangig berücksichtigt werden. Ausstehende Hausgeldforderungen in der Zwangsversteigerung können vor den dinglichen Rechten anderer Gläubiger (z.B. Banken) geltend gemacht werden.

- Bei Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander und mit dem Hausverwalter sieht der Gesetzentwurf Erleichterungen für das Verfahren durch Vereinheitlichung des Gerichtsverfahrens vor. Von nun an soll die Zivilprozessordnung greifen, mit der Folge, dass das bisherige dreistufige Verfahren auf zwei Instanzen verkürzt wird.