BGH-Urteil zu Betriebskostenabrechnungen
Mieterbund kritisiert Entscheidung als falsch

11.12.2007 09:13
„Die Entscheidung, dass der Betriebskostenabrechnung bei einer Kostenverteilung nach Wohnfläche grundsätzlich die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen ist, ist aus unserer Sicht falsch“, kommentierte der Präsident des Deutschen Mieterbundes (DMB), Dr. Franz-Georg Rips, das heute veröffentliche Urteil des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 261/06). „Hier muss es auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankommen.“

Der BGH hatte entschieden, dass bei der jährlichen Betriebskostenabrechnung und einer Aufteilung der Kosten nach Wohnfläche die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche Abrechnungsmaßstab sein müsse. Soweit die Wohnung tatsächlich kleiner sei, spiele das keine Rolle, so lange die Flächenabweichung unwesentlich sei, nicht mehr als 10 Prozent betrage.

Diese 10-Prozent-Wesentlichkeitsgrenze bei Wohnflächenabweichungen hatte der Bundesgerichtshof schon in der Vergangenheit angewendet, wenn es um Fragen der zulässigen Miethöhe und Mietminderung ging. „Was bei Miethöhe und Mietminderung richtig sein mag, ist bei der Betriebskosten-abrechnung falsch“, kritisierte der Mieterbund-Präsident. „Im ersten Fall – bei der Miethöhe – ist nur das Verhältnis Mieter / Vermieter betroffen. Bei der Betriebskostenabrechnung geht es aber darum, den richtigen Kostenanteil im Vergleich zu den Mitmietern im Haus zu finden.“ Wenn bei dem Abrechnungsmaßstab „Wohnfläche“ ein Fehler von bis zu 10 Prozent toleriert werden soll, führt dies dazu, dass der abgerechnete Betriebskostenanteil eines Mieters im Vergleich zu seinen Mitmietern bis zu 20 Prozent überhöht sein kann. Das kann der Fall sein, wenn in einem Mietvertrag eine um 10 Prozent zu große Fläche angesetzt wird und im Mietvertrag des Nachbarn eine 10 Prozent zu kleine Wohnfläche angegeben wurde. „Das ist nicht akzeptabel. Hier muss der Bundesgerichtshof bei nächster Gelegenheit korrigieren“, forderte Rips.

Im Übrigen, so der Mieterbund-Präsident, festige die Entscheidung des Bundesgerichtshofs die bisherige Rechtsprechung:

Können Heizkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet werden, weil keine Erfassungs-geräte installiert sind, und fehlen deshalb auch Möglichkeiten der Verbrauchsschätzung, müssen die Heizkosten nach „Wohnfläche“ auf die Mieter des Hauses verteilt werden. Dabei sind von den so ermittelten Kostenanteilen 15 Prozent abzuziehen. Rips: „Richtig, es gibt keine andere Möglichkeit. Mieter müssen in derartigen Fällen prüfen, ob sie für die Zukunft die Verbrauchsabrechnung bzw. die Installation von Erfassungsgeräten beanspruchen, ggf. einklagen.“

Der Vermieter hat Anspruch auf die im Mietvertrag vereinbarten monatlichen Vorauszahlungsbeträge. Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten ab, kann er auch noch offen stehende Vorauszahlungsbeträge einfordern.

Rips: „Richtig, Vermieter müssen zwar spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet haben. Geschieht dies nicht, sieht das Gesetz aber als Sanktion nur vor, dass eventuelle Nachforderungen aus der verspäteten Abrechnung nicht mehr vom Mieter gezahlt werden müssen. Eine weitergehende Sanktion, dass überhaupt keine Betriebskosten zu zahlen sind, kennt das Gesetz nicht.“