7 Tipps zum fehlerfreien Eigentümerwechsel
Durchblick beim Hausverkauf

26.09.2008 11:00
Der Verkauf eines Hauses ist kein Kinderspiel. Immer wieder kommt es beim Eigentumswechsel zu Ungereimtheiten, die Ärger bedeuten und mit Verlust enden. Damit nicht aus Unwissenheit ein falscher oder ungültiger Kaufvertrag abgeschlossen wird, sollte man wissen, wie die Veräußerung einer Immobilie funktioniert.

Tipp 1: Konditionen

Zu Beginn der Vertragsverhandlungen steht das Aushandeln wesentlicher Konditionen, etwa des Preises oder des Sanierungsumfangs. Hierbei empfiehlt sich die Mitwirkung eines Immobilienmaklers. Dieser kann bei unterschiedlichen Auffassungen zwischen den Parteien vermitteln und Empfehlungen oder Ratschläge geben. Am Ende sollte ein ausgewogener Interessenausgleich gefunden sein, andernfalls fühlt sich eine Partei übervorteilt und der Verkauf steht bis zum Schluss auf der Kippe.

Tipp 2: Kaufpreis

Wichtigster Punkt des Kaufvertrages ist der Objektpreis. Liegt die Forderung des Verkäufers weit über der Vorstellung des Käufers, ist eine Annäherung nicht so leicht. In diesem Fall kann die Erfahrung des Maklers weiterhelfen. Professionelle Vermittler wissen, dass Immobilienverkäufe häufig an zu hohen Preiswünschen scheitern. "Der Makler wird daher versuchen, einen realistischen Marktpreis zu finden, mit dem Käufer und Verkäufer gut leben können und der Eigentumswechsel keine monatelange Hängepartie wird", berichtet Robert Anzenberger, Vorstand des Immobiliendienstleisters PlanetHome.

Tipp 3: Objektmängel

Zweiter Punkt ist die Mängelerfassung und die Frage der Beseitigung. Auch hier spielt das Problem der Kosten eine zentrale Rolle. Wer ist für die Mängelbeseitigung verantwortlich und wer kommt für die Kosten auf? Gerade bei Bestandsgebäuden kann der Sanierungsbedarf erheblich sein. "Hohe anfallende Kosten müssen in den Objektpreis einbezogen werden, damit die Gesamtkalkulation stimmig wird", erklärt Anzenberger. Wichtig: Käufer sollten sich zusichern lassen, dass dem Verkäufer keine versteckten Mängel bekannt sind. Käufer von Eigentumswohnungen sollten sich vergewissern, dass in naher Zukunft keine Instandhaltungsmaßnahmen anstehen, die nicht durch Rücklagen gedeckt sind.

Tipp 4: Nebenkosten

Die Gesamtkalkulation wird unter anderem von den Nebenkosten beeinflusst. Käufer und Verkäufer sollten sich darüber im Klaren sein, welche Kosten neben den Kaufpreis auf sie zukommen. Allgemein gilt: Notar- und Grundbuchkosten zahlt der Käufer, ebenso die Grunderwerbsteuer. Aber Achtung: Sollte der Käufer kurzfristig zahlungsunfähig sein, bleiben die Kosten beim Verkäufer hängen. Sind bei Neubauten bereits Erschließungskosten angefallen, zahlt dies üblicherweise der Verkäufer, spätere Rechnungen müssen dann vom Käufer beglichen werden.

Tipp 5: Zahlungstermin

Käufer möchten natürlich gern wissen, wann ihnen das Geld zufließt. Doch das ist nicht die einzige Frage. Auch ob man Abschlagszahlungen vereinbaren soll oder das Geschäft besser über ein Konto des Notars abzuwickeln ist, interessiert viele Käufer. Bei kniffligen Geldfragen stehen Makler ebenfalls mit Rat und Tat zur Seite. In diesem Zusammenhang verweist PlanetHome-Chef Anzenberger auf einen weiteren Stolperstein: "Käufer sollten darauf achten, dass vor dem Überweisungstermin der neue Besitzer im Grundbuch vorgemerkt ist, die alten Grundschulden gelöscht sind und die Gemeinde auf das ihr zustehende Vorkaufsrecht verzichtet hat." Sind die Verkaufsmodalitäten ausgehandelt, muss der Kaufvertrag ausgearbeitet werden. Dies besorgt üblicherweise der Notar, der zudem den Eigentumswechsel mit seiner Unterschrift bezeugt. Der Notar erklärt beiden Parteien das Vertragswerk, nimmt Änderungswünsche auf und arbeitet diese in das Papier ein. Sind beide Parteien mit dem Vertrag einverstanden, kann es unterschrieben werden.

Tipp 6: Eintrag im Grundbuch

Nach der Vertragsunterzeichnung erfolgt der Eintrag ins Grundbuch. Darum kümmert sich ebenfalls der Notar. Wichtig für den Verkäufer ist: Er bekommt das Geld erst, wenn der Käufer als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Das kann einige Zeit dauern. Übersendet das Grundbuchamt die aktuellen, geänderten Grundbuchauszüge, leitet der Notar das Geld auf das Konto des Verkäufers weiter. Käufer sollten aber vorsichtig sein, falls sie kurzfristig mit dem Verkaufserlös planen. Der Eintrag in das Grundbuch kann sich viele Tage hinziehen und entsprechend der Kontoeingang der benötigten Mittel.

Tipp 7: Einzugstermin

Der Tag des Einzugs ist für beide Seiten wichtig, da an diesem Tag der Käufer wirtschaftlicher Eigentümer der Immobilie wird. Das heißt Nutzen, Lasten und Gefahren gehen auf den Käufer über. Das bedeutet aber auch: Ist der Vorbesitzer nicht zu diesem Termin ausgezogen, kann der Käufer Schadenersatz fordern.

Quelle: Planet Home AG