Konzentration auf Top-Lagen
BNP Paribas Real Estate veröffentlicht Daten zu Einzelhandelsimmobilien

11.02.2010 13:10
In den A-Lagen der großen deutschen Märkte für Einzelhandelsimmobilien war die Nachfrage trotz rückläufiger Tendenzen auch 2009 hoch. Nationale und internationale Filialisten suchen nach wie vor Ladeneinheiten in den Lagen mit den höchsten Passantenfrequenzen. Gerade hier ist die Flächenfluktuation jedoch äußerst gering und das Angebot begrenzt. Das ergibt der "Retail Market Report 2010" zur Entwicklung deutscher Einzelhandelsstandorte im vergangenen Jahr, den BNP Paribas Real Estate (BNPPRE, ehemals Atisreal), Europas führender Berater für Gewerbeimmobilien, Mitte März veröffentlichen wird.

"Da bei der Standortwahl in der Regel weiterhin keine Kompromisse eingegangen werden, können die Nebenlagen nicht von den Engpässen in den A-Lagen profitieren", erläutert Christoph Scharf, Bereichsleiter Retail-Vermietung von BNP Paribas Real Estate. "Vor dem Hintergrund reduzierter Expansionsplanungen steigen einige Filialisten in den Top-Lagen aktiv in die Vertragsverhandlungen mit den Eigentümern ein, um den Standort langfristig zu sichern. Die aktuellen Nutzer sind eher in der Lage die marktübliche Miete zu bezahlen, da kein aufwändiger Umbau kalkuliert werden muss und die dort zu erzielenden Umsätze bekannt sind. Alternative Ladenlokale ohne optimalen Zuschnitt werden überwiegend abgelehnt."

Textilunternehmen fragten im vergangenen Jahr die meisten Flächen nach. Dazu zählen zum Beispiel neue Konzepte wie Monki und Weekday, die 2009 ihre ersten deutschen Standorte an der Hamburger Mönckebergstraße eröffneten oder wie Michael Kors, der auf der Theatinerstraße in München eröffnen wird. Insbesondere Monolabels suchen neue Flächen, so etwa Fossil, die in Düsseldorf einen Flagship-Store in der Flinger Straße eröffneten. Neben Schmuck und Accessoires (wie Pandora oder Monsoon Accessorize GmbH) gehörten auch neue Konzepte aus der Branche Lederwaren/Schuhe (wie z.B. Navyboot) zu den stärksten Nachfragern.

Spitzenmieten überwiegend stabil, Durchschnittsmieten vor allem in Nebenlagen unter Druck

Aufgrund des knappen Flächenangebots konnten die Spitzenmieten ihr Niveau an allen Standorten halten oder sogar noch etwas zulegen. Die mit Abstand höchsten Mieten werden mit 310 Euro pro Quadratmeter für einen idealtypischen 100-Quadratmeter-Shop nach wie vor in der Kaufinger Straße in München erzielt. Damit hat die Spitzenmiete hier noch einmal leicht angezogen (2008: 300 EUR/qm). Auch in Frankfurt konnte sie, trotz der Flächenerweiterung durch das Einkaufszentrum My Zeil, noch zulegen. Sie liegt nun mit 265 Euro pro Quadratmeter auf der Zeil (2008: 260 EUR/qm) vor Köln, wo wie im Vorjahr 260 Euro pro Quadratmeter in der Schildergasse erzielt werden. In Berlin stabilisierte sich das im Vorjahr an der Tauentzienstraße erreichte Niveau von 245 Euro pro Quadratmeter, allerdings trifft dies nur für die KaDeWe-Seite zu. Die Spitalerstraße in Hamburg liegt mit 240 Euro pro Quadratmeter noch deutlich vor Düsseldorf, wo sowohl in der Königsallee als auch in der Schadowstraße 225 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden.

den meisten A-Lagen stiegen die Durchschnittsmieten parallel zu den Spitzenmieten leicht an, was an dem geringen Flächenangebot in diesen Hochfrequenzlagen lag. Außerhalb der Premiumstandorte stehen die Mietpreise jedoch unter Druck. Durch die bereits seit 2008 rückläufige Nachfrage der großen Filialisten haben die Leerstandszeiten hier teilweise wieder das Niveau von 2003/2004 erreicht.

Perspektiven 2010: weiterhin hohe Nachfrage in A-Lagen, größeres Angebot in den Nebenlagen

"Dank internationaler Labels und neuer Konzepte wird die Nachfrage in den A-Lagen auch 2010 hoch bleiben", so Christoph Scharf. "Trotz eines zum Teil gedrosselten Expansionstempos mit längeren Mietvertragsverhandlungen werden sich die Spitzenmieten in den Hochfrequenzlagen überwiegend stabilisieren. Selbst ein vereinzeltes Anziehen der Höchstmieten ist an besonderes gefragten Standorten nicht auszuschließen. In Nebenlagen steht dagegen aufgrund der deutlich geringeren Nachfrage ein größeres Flächenangebot zur Verfügung, was sich in sinkenden Mietpreisen und längeren Vermarktungsphasen widerspiegelt. Flächen mit schwierigen Grundrissen sowie in B- und C-Lagen werden demzufolge auch in diesem Jahr nur über entsprechende Mietzugeständnisse zu vermarkten sein."

Quelle: BNP Paribas