Streitpunkt
Wohnungsübergabe

27.01.2011 10:05
Was beim Auszug aus der Wohnung zu beachten ist

Steht der Auszug aus der Mietwohnung an, ist die Wohnungsübergabe für Mieter und Vermieter meist ein spannender Termin: Wurde die Wohnung korrekt renoviert, wer zahlt die Kratzer im Parkett und wer ist für den Fleck im Teppichboden verantwortlich? Konfliktstoff ist oft reichlich vorhanden, schließlich geht es auch immer um die Rückzahlung der Mietkaution. Wie Mieter den Übergabetermin gelassener überstehen, weiß die D.A.S. Rechtsschutzversicherung.

Ist der Mieter aus der Wohnung ausgezogen und wurden die Räume, falls laut Mietvertrag erforderlich, fachmännisch renoviert, steht als Nächstes ein Übergabetermin mit dem Vermieter an. "Für dieses Treffen müssen alle Zimmer, inklusive Keller, Speicher und Garage, vollständig leergeräumt sein", erläutert Christine Lewetz, Rechtsexpertin der D.A.S. Rechtsschutzversicherung.


Vor der Wohnungsübergabe

Nicht nur sämtliche Möbel müssen aus der Wohnung geschafft worden sein - auch alles, was der Mieter nachträglich eingebaut hat, ist zu entfernen, zum Beispiel Einbauküche, Balkonverkleidung, Markisen oder der selbst verlegte Teppichboden. Dabei sollte der Mieter sehr sorgfältig vorgehen: Beim Herausreißen des Teppichs müssen beispielsweise auch sämtliche Klebereste und -streifen beseitigt werden (AG Köln, Az. 212 C 239/00)! Denn: Der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung. Beseitigt werden müssen grundsätzlich auch Einbauten, denen der Vermieter beim Einzug ausdrücklich zugestimmt hat. Abweichende mietvertragliche Vereinbarungen sind jedoch möglich.

Waren bestimmte Gegenstände, wie die Küchenzeile, beim Einzug bereits vorhanden, muss der Mieter sie nicht entfernen, es sei denn, er hat sie ausdrücklich vom Vormieter abgelöst! Im Zweifelsfall empfiehlt sich ein Vorgespräch mit dem Vermieter über die Frage, welche Einbauten entfernt werden sollen. Möglicherweise möchte der Vermieter auch den praktischen Wandschrank oder die Einbauküche übernehmen - er hat dann sogar das Recht, Einbauten gegen eine angemessene Entschädigung zu behalten.

Bei der Rückbaupflicht gibt es mehrere Ausnahmefälle: Etwa dann, wenn der Mieter mit Zustimmung des Vermieters erhebliche bauliche Änderungen vorgenommen hat, die sich nicht mehr ohne Weiteres rückgängig machen lassen (z. B. Einbau neuer Isolierfenster) oder wenn durch eine Baumaßnahme des Mieters die Wohnung erst bewohnbar wurde (Heizung).


Gibt es Schäden?

"Generell heißt Wohnungsübergabe nicht, dass der Mieter die Wohnung exakt in dem Zustand zurückgeben muss, den er beim Einzug vorgefunden hat", erklärt die D.A.S. Expertin. "Für normale Abnutzungs- und Verschleißerscheinungen, wie Laufspuren im Teppich oder normale Gebrauchsspuren im Parkett oder Laminat, muss der Mieter nicht zahlen (§ 538 im BGB). Sie sind mit der Mietzahlung abgegolten."

Doch wenn der Mieter durch unsachgemäße Behandlung einen Schaden verursacht hat (z. B. Brandlöcher im Teppich), dann muss er ihn beheben oder einen Ausgleich zahlen. Dabei kann der Vermieter aber nicht den Neupreis des beschädigten Gegenstandes berechnen, sondern nur den Zeitwert. Dieser bemisst sich nach Anschaffungspreis, Alter und normaler Lebensdauer der Dinge. Bei einem Teppichboden gehen die Gerichte meist von etwa zehn Jahren aus. Damit muss der Mieter bei einem Auszug nach fünf Jahren nur noch 50 Prozent des Neupreises ersetzen.


Ein Muss: Das Übergabeprotokoll

"Um spätere Streitigkeiten über Schäden und deren Beseitigung zu vermeiden, sollte beim Übergabetermin ein detailliertes Protokoll erstellt werden", so der dringende Rat von Christine Lewetz, "und zwar am besten sowohl beim Einzug als auch beim Auszug." Denn der Vermieter kann gegenüber dem Mieter später nur jene Schäden geltend machen, die im Übergabeprotokoll vermerkt sind (AG Pforzheim, Az. 6 C 105/04) und die nicht schon beim Einzug vorhanden waren. Wohl demjenigen Mieter, der im Falle einer Beanstandung wiederum anhand des alten Protokolls nachweisen kann, dass etwa der bemängelte Haarriss im Waschbecken bereits beim Einzug vorhanden war. Kann er das nicht, muss er zahlen - so auch im konkreten Fall nach einem Urteil des Oberlandesgerichts Düsseldorf (Az. 10 U 64/02).


Mediation hilft im Konfliktfall

Wer die Schäden in der Wohnung beseitigen muss, wird durch das Übergabeprotokoll dagegen nicht automatisch festgelegt. Daher kommt es darüber immer wieder zu Konflikten zwischen Mieter und Vermieter - schließlich geht es bei der offenen Mietkaution um bares Geld. Nicht selten landen beide Parteien dabei vor Gericht. "In solchen Fällen wäre ein offenes Gespräch hingegen oft die bessere - und kostengünstigere - Lösung", meint die D.A.S. Expertin. Sind die Fronten verhärtet, zahlt sich häufig die Einschaltung eines allparteilichen Vermittlers, eines so genannten "Mediators", aus. Er unterstützt Mieter und Vermieter, gemeinsam eine interessensgerechte Lösung zu finden, mit der beide Seiten zufrieden sein können. Wer zuerst selbst für sein Recht eintreten möchte, findet nützliche Musterschreiben, zum Beispiel zur Rückforderung der Mietkaution, unter www.das-rechtsportal.de.

Tipps für Mieter und Vermieter

Selten verläuft die Wohnungsübergabe beim Auszug aus der Mietwohnung ohne Ärger. Kleine und große Schäden bieten Zündstoff für einen Streit mit dem Vermieter. Umso wichtiger ist ein Übergabetermin mit detailliertem Protokoll, wie es die D.A.S. Rechtsschutzversicherung empfiehlt. Bei diesem Termin müssen alle Zimmer, inklusive Keller, Speicher und Garage, vollständig leergeräumt sein. Auch alle nachträglichen Einbauten wie der selbstverlegte Teppichboden müssen sorgfältig entfernt werden. Denn der Vermieter hat Anspruch auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes der Wohnung. Waren bestimmte Gegenstände beim Einzug bereits vorhanden, muss der Mieter sie nicht entfernen - es sei denn, er hat sie ausdrücklich vom Vormieter abgelöst! Doch wer kommt für Schäden in der Wohnung auf? Normale Abnutzungserscheinungen sind mit der Mietzahlung abgegolten, eine angeschlagene Badfliese dagegen nicht. Über die Beseitigung und Kostenübernahme der Schäden geraten Vermieter und Mieter oft miteinander in Konflikt - und landen nicht selten vor Gericht. Mit einem allparteilichen Vermittler, besser bekannt als "Mediator", finden beide Parteien allerdings oft schneller zu einer einvernehmlichen Lösung. Wer zuerst selbst für sein Recht eintreten möchte, findet nützliche Musterschreiben, zum Beispiel zur Rückforderung der Mietkaution, unter www.das-rechtsportal.de.

Quelle: Hartzkom