Minol
Wartung von Rauchwarnmeldern bleibt Sache der Vermieter

04.07.2011 12:15
Neun Bundesländer schreiben Rauchwarnmelder vor, drei davon haben die Wartungspflicht auf den Mieter übertragen. Minol-Autor Eberhard Wendel erkärt, was das bedeutet und warum nach wie vor der Eigentümer haftet.

Leinfelden-Echterdingen, Juli 2011 - Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder (RWM) für den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst so sicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der Brandschutz Ländersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene - oder noch keine - gesetzliche Regelung. Mittlerweile sind RWM für private Wohnräume in neun Bundesländern vorgeschrieben. Als zehntes Bundesland kommt bald Niedersachsen hinzu; dort wird voraussichtlich 2012 ein entsprechendes Gesetz in Kraft treten. Die genaue Ausgestaltung dieser Pflicht unterscheidet sich jedoch von Land zu Land. Zum Beispiel gelten unterschiedliche Umsetzungsfristen - vom 31. Dezember 2009 in Mecklenburg-Vorpommern bis 31. Dezember 2015 in Bremen und Sachsen-Anhalt. In manchen Ländern sind die Warngeräte für alle Wohnungen, in anderen wie etwa dem Saarland nur für Neubauten verpflichtend. Wichtig ist auch die Zuständigkeit: Für die Installation der Geräte ist in allen Ländern mit RWM-Pflicht, ausgenommen Mecklenburg-Vorpommern, der Wohnungseigentümer zuständig. Auch die jährliche Wartung nach DIN 14676 ist dort Sache des Eigentümers. Nur Schleswig-Holstein, Bremen und neuerdings auch Hessen haben die Wartungspflicht auf den "unmittelbaren Besitzer" und damit bei vermietetem Wohnraum auf den Mieter der Wohnung übertragen. In Hessen wurde die Landesbauordnung Ende 2010 sogar entsprechend geändert (Änderungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v. 25.11.2010). Im Wortlaut heißt es in den drei Bauordnungen: "Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen."


Eigentümer hat Verkehrssicherungspflicht
Auf den ersten Blick scheint diese Regelung die Wohnungswirtschaft zu entlasten. Tatsächlich müssen in den drei Ländern zunächst die Wohnungseigentümer (Vermieter) entscheiden, ob sie die Wartung selbst durchführen, im eigenen Auftrag durchführen lassen oder dem Nutzer (Mieter) überlassen wollen. Doch selbst wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Die "Haftung wegen Schutzgesetzverletzung" nach § 823 Abs.2 BGB, die landesrechtliche Regelungen wie die RWM-Pflicht als Schutzgesetz umfasst, trifft ebenfalls den Eigentümer. "Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen", erklärt Norbert Küster, Rechtsanwalt in Bonn. Nach Art. 31 Grundgesetz bricht Bundesrecht Landesrecht. Deshalb können die Haftungsregelungen im BGB nicht durch Landesrecht ausgehebelt werden. "Die Verantwortung der Mieter könne haftungsrechtlich allenfalls auf der sogenannten zweiten Stufe der Anspruchsprüfung, nämlich der Prüfung des Mitverschuldens nach § 254 BGB, wirken. So verringert sich letztlich nur die Höhe des Haftungsanspruchs gegen den Eigentümer."

Nicht jeder Mieter kann fachgerecht warten
Das heißt: Wenn ein Rauchwarnmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Die Folge wäre dann zwar, dass der Eigentümer weniger Schadenersatz zahlen müsste. Doch selbst das dürfte nur selten eintreten: Es gibt nämlich Mieter, die eine fachgerechte Wartung aus körperlichen oder anderen Gründen gar nicht leisten können und werden. Einem solchen Mieter gegenüber müsste der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen und könnte einen Ersatzanspruch nicht unter Hinweis auf dessen eigenes Versäumnis auch nur teilweise aushebeln. Wie die Funktionsprüfung aussehen muss, ist in der DIN 14676 genau geregelt. Sie umfasst eine Alarmprüfung - dabei wird kurz Probealarm ausgelöst, um die Funktionsbereitschaft des Melders zu testen - und eine Sichtprüfung: Der Melder muss noch richtig und an der richtigen Stelle befestigt sein und darf weder übermalt oder -tapeziert, verschmutzt oder beschädigt sein: Staub, Flusen oder Farbreste können die Raucheintrittsöffnung und damit die Rauchdetektion blockieren.

Im Schadensfall kommt es auf Nachweise an
In der Praxis ist kaum nachprüfbar, ob und wie gut ein Mieter diese Funktionsprüfung tatsächlich erbringt. "Die in Schleswig-Holstein, Bremen und Hessen eingeführte Wartungsregel bewirkt rechtlich zugunsten der Vermieter fast nichts. Selbst wenn Eigentümer die Wartung vom Mieter wahrnehmen lassen, bleiben ihre üblichen Sorgfaltspflichten bei der Überwälzung von Aufgaben wie sonst im Mietrecht, beispielsweise der Kehrpflicht, bestehen", zieht Norbert Küster Bilanz. Auf der sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährliche Funktionsprüfung der RWM an ein ausgewiesenes Fachunternehmen delegieren. Die Monteure von Minol sind dafür geschult, normgerecht zu montieren, relevante Verschmutzungen und Beschädigungen zu erkennen, die Geräte bei Bedarf zu reinigen oder auszutauschen. Rauchwarnmelder gehören mindestens in Schlafräume, Kinderzimmer und in den Flur. Deshalb achtet Minol auch darauf, ob sich die Nutzung der Räume verändert hat und zusätzliche Melder nötig sind. Im Idealfall lässt sich der RWM-Service mit der Jahresablesung des Wärmeverbrauchs kombinieren, damit die Bewohner für beide Leistungen nur einen Termin frei halten müssen. Die Kosten der Rauchwarnmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und somit grundsätzlich umlagefähig. Wichtig ist für Eigentümer auch, dass Minol die Wartung der Rauchwarnmelder lückenlos dokumentiert - das kann im Haftungsfall entscheidend sein.

Quelle: Communication Consultants GmbH