24.01.2015 15:00Die Fenster schließen nicht mehr richtig, die Elektrik ist veraltet und von idealer Dämmung der Immobilie kann keine Rede sein. Eigentümer unterschätzen tatsächlich und zunehmend die Kosten für die Instandhaltung von Immobilien. Viele Bauten weisen einen Instandhaltungsrückstau auf, der die Leerstandsquote erhöht.
Einen Euro pro Quadratmeter und pro Monat
Wie intensiv muss man als Eigentümer in die Tasche greifen, um die eigene Immobilie renditeorientiert zu halten, Leerstandsquoten gering zu halten und Mieter zu besänftigen? Als Eigentümer freut man sich immer auf den Monatsbeginn. Der Mietzins aller Mieter ist auf dem eigens eingerichteten Konto eingegangen und man kann nun zeitnah die Rechnung des Installateurs für den Einbau des Durchlauferhitzers von Familie Müller bezahlen, den Rest schreibt man als Guthaben aus. Doch weit gefehlt. Eine Immobilie unterliegt einem Renovierungs- und Sanierungsturnus. Alle 25 bis 30 Jahre sollten die Dächer überprüft, gegebenenfalls erneuert werden. Auch die Versorgungsleitungen für Strom, Wasser und Gas bedürfen einer stetigen Begutachtung oder Erneuerung, um Folgeschäden zu reduzieren. Doch wie viel Geld muss der Eigentümer nun zurücklegen, um stets gewappnet zu sein?
Ein Beispiel: Ein Mehrfamilienhaus mit acht Mietparteien, einer Mietfläche von 803 Quadratmetern bei einem Nettomietzins von € 5,60 und einer monatlichen Gesamteinnahme (Nettomietzins) von € 4.500,00 sollte mindestens € 803,00 als Instandhaltungsrücklage sparen, um die fortlaufenden Kosten auch über die Jahre hinweg bestreiten zu können. Bei 25 Jahren kommt man, ohne Verzinsung, auf einen stolzen Betrag von immerhin € 240.900,00.
Doch auch wenn man hiervon locker ein neues Dach bezahlen kann, so sollten Eigentümer intelligente Sanierungs- und Renovierungsarbeiten durchführen, die die Immobilie wertbeständig hält und somit für ein stetiges Interesse seitens neuer Mieter sorgt.
Alte und neuere Immobilien und deren Instandhaltung
Die Regel von einem Euro pro Monat und je Quadtratmeter ist für relativ neue Immobilien ratsam, jedoch sollte bei Altbauten Achtsamkeit herrschen, vor dem Kauf und während sich die Immobilie im Besitz des Eigentümers befindet. Neben der Betriebskostenabrechnung und der wirtschaftlichen Betrachtung einer Immobilie sollten Eigentümer auf den Instandhaltungsrückstand ein Auge werfen. Meist sehen sich die betreffenden Hausverwaltungen hier in der Pflicht. Bei Altbauten sollte eine Rücklage von mindestens € 1,50 pro Monat und Quadratmeter kalkuliert werden.
Hausverwaltungen stellen nach Beauftragung einen Instandhaltungsplan auf, der die Kosten und Termine für Sanierungen und Renovierungen berücksichtigt, um als Eigentümer auf der sicheren Seite zu sein.
Hohe Leerstandsquoten und unzufriedene Mieter
Unzufriedene Mieter kommen meist nicht von ungefähr. Ob ausreichende Leerung der Mülltonnen, oder auch ungepflegte Außenanlagen, so vieles kann ein Eigentümer falsch machen und wundert sich über zu hohe Leerstandsquoten seiner Immobilie. Ein Haus, ein Grundstück sollte stets auf einem aktuellen Sanierungsstand sein um Mieter bei Laune zu halten und Leerstände zu vermeiden. Ob energetische Gesichtspunkte, technische Installationen oder ein gepflegtes Äußeres: Eine Immobilie lebt, wird genutzt und wird auch älter. Diesem Verschleiß müssen sich Eigentümer und Hausverwaltungen stets stellen und dafür Sorge tragen, dass Sanierungen durchgeführt werden, und finanziell durchgeführt werden können. Ist erstmal ein hoher Instandhaltungsrückstand entstanden, ist im schlimmsten Fall der Fälle eine Sanierung monetär unmöglich, eine Zwangsversteigerung nicht auszuschließen, da die Banken keine maroden Immobilien finanzieren. So wird es dann nichts, wenn man meint, dass man seinen Nachkommen eine tolle Immobilie vererben kann.
