18.03.2021 12:03Bei der Bauplanung von Geschäftsräumen oder
Verkaufsflächen entstehen oft Fehler, wenn entsprechendes Know-how fehlt
und sowohl Zeit als auch Budget knapp bemessen sind. Dabei sollten Mieter
von Gewerbeimmobilien niemals eine schnelle Fertigstellung des Baus
Sicherheitsaspekten und Rechtmäßigkeiten vorziehen. Allerdings können
Mieter meist gar nicht prüfen, ob Gesetze und Vorschriften bei der
Raumgestaltung eingehalten wurden. „Wer eine Immobilie kauft oder mietet,
geht meist davon aus, dass der Vorgänger bereits alle bau- und
brandschutzrechtlichen Anforderungen erfüllt hat. Dennoch kommt es immer
wieder vor, dass bei Flächenrück- und Flächenumbau Mängel zum Vorschein
kommen oder bisher nicht erforderliche Maßnahmen nötig werden“, warnt
Heinz-Jürgen Dohrmann, Geschäftsführer der Figo GmbH. Der Fachmann für
Bauplanung und Raumkonzeption erklärt, warum bei der Sicherheit von
Gewerbeimmobilien nicht an Expertenwissen gespart werden darf.
Bildquelle: Figo GmbH
Heinz Dohrmann
Nutzungsänderung frühzeitig beantragen
Noch vor den ersten baulichen Maßnahmen müssen Mieter von
Gewerbeflächen diverse gesetzliche Bestimmungen einhalten. So schreibt das
öffentliche Baurecht vor, dass Nutzungsänderungen immer zu beantragen sind,
wenn der neue Mieter die Immobilie nicht zum gleichen Zweck verwendet wie
der vorherige. „Unter der Nutzungsänderung eines baulichen Objekts wird eine
Änderung der Nutzungsart verstanden, durch die das Objekt eine von der
bisherigen Nutzung abweichende Zweckbestimmung erhält“, erklärt Dohrmann.
„Vielen Mietern ist nicht bewusst, dass sie eine Nutzungsänderung auch dann
beantragen müssen, wenn sie keine baulichen oder optischen Veränderungen
vornehmen.“ Dabei gilt es die geplante Nutzungsweise auch mietvertraglich zu
prüfen. Wer hier nicht über entsprechende fachliche Kompetenzen verfügt,
sollte sich schon vor Vertragsverhandlung und -unterzeichnung beraten und
unterstützen lassen. So erspart es potenziellen Mietern viel Zeit und Arbeit,
wenn sie bereits zur Objektsuche einen Fachexperten zurate ziehen, der die
Wunschimmobilie hinsichtlich baurechtlicher und bautechnischer Aspekte
begutachtet und Mietern für Absprachen mit Vermietern beratend zur Seite
steht. Was viele nicht wissen: Die Verantwortung zur Einhaltung baurechtlicher
Vorgaben trägt nicht zwingend der Eigentümer, sondern häufig auch der Mieter,
da gewerbliche Verträge frei gestaltet werden können. Deshalb bietet Figo
schon vor Vertragsabschluss Hilfestellung zur Klärung von Zuständigkeiten
bezüglich technischer, baurechtlicher und brandschutztechnischer Belange.
Sind alle mietvertraglichen Aspekte geklärt und entspricht der vereinbarte
Mietzweck der geplanten Nutzung, bestimmen anschließend Bauordnungs- und
Bauplanungsrecht die Zulässigkeit einer Nutzungsänderung. Je nach
Nutzungsweise erfordert das Bauordnungsrecht beispielweise eine Anpassung
von Notausgängen, Rettungswegen, Deckenhöhen, Sozialräumen, sanitären
Anlagen, Wärmeschutz oder Brand- und Schallschutzvorkehrungen.
Adäquater Brandschutz für jedes Gebäude
Schon bei der Wahl von Geschäftsräumen analysiert Figo die
Gewerbeimmobilie nicht nur im Hinblick auf Gestaltung und Umsetzung, um
optische sowie funktionale Wünsche zu realisieren, sondern auch bezüglich
notwendiger gesetzlicher Vorschriften. Beim Bau und bei der anschließenden
Unterhaltung von Gebäuden gibt es in brandschutzrechtlicher Hinsicht einiges
zu beachten. „Je nach Art und Nutzungsweise müssen Gebäude
unterschiedliche Kriterien bezüglich Brandwiderstandsklasse und
Brandverhalten erfüllen“, erklärt Dohrmann. „Ob sich ein Brand ungehindert
ausbreiten kann oder nicht, hängt maßgeblich von der Qualität der Baustoffe
und ihrem fachgerechten Einsatz ab. So ist es zwingend erforderlich, dass
Brandschutzarbeiten immer entsprechend der Herstellervorgaben und durch
sachkundige, zertifizierte Personen durchgeführt oder sogar von
Sachverständigen abgenommen werden.“ Beispielsweise müssen bei einem
Feuer im Deckenhohlraum die darunter liegenden Fluchtwege für einen
gewissen Zeitraum geschützt sein, um zu gewährleisten, dass sich Personen im
Notfall in Sicherheit begeben können. Trotz dieser Vorschriften und Normen
sind Baumaßnahmen zur Sicherstellung des Brandschutzes häufiger nötig, als
Mieter glauben. „Wer sich bei Sicherheitsangelegenheiten leichtsinnig oder
fahrlässig verhält und Richtlinien nicht beachtet, ist zivil- und strafrechtlich
haftbar und zahlt im Schadensfall hohe Entschädigungen, die die
Umsetzungskosten um ein Vielfaches übersteigen. Es lohnt sich daher immer
langfristig, nachhaltig und sicherheitsbewusst zu planen, statt einfache und nur
vordergründig günstige Lösungen zu wählen“, so der Figo-Geschäftsführer.
„Trotz aller Auflagen ist eine kostenoptimierte Realisierung von Projekten
besonders dann möglich, wenn ein Fachberater schon frühzeitig in das
Bauvorhaben eingebunden wird.“
Weitere Informationen unter
www.figo-gmbh.de 