18.10.2024 15:06Erbengemeinschaften sollten so schnell wie möglich einen Energieberater engagieren, um sich die Chance auf staatliche Fördermittel bei der Heizungsmodernisierung zu sichern. Denn ohne Beratung gibt es kein Geld. Nicht selten verfügen auch Handwerksbetriebe über die Qualifikation zur staatlich verordneten Beratung.
Viele Erbengemeinschaften sitzen auf Immobilien, die ihre besten Jahre bereits hinter sich haben. Ein Spaziergang durch die nähere Nachbarschaft lässt erahnen, dass erheblicher Sanierungsbedarf besteht – und das auf allen Ebenen. Die gute Nachricht: Dank neuem Heizungsgesetz haben Immobilienbesitzer und damit auch Erbengemeinschaften einen Förderanspruch, wenn sie marode Heizanlagen austauschen oder sanieren. Das kann auch die Verkaufschancen der Immobilie erhöhen.
Drei Viertel aller Wohnimmobilien sind in schlechtem energetischem Zustand
Deutsche Wohnimmobilien sind mehrheitlich in die Jahre gekommen - 60 Prozent der Wohngebäude in Deutschland sind vor 1979 gebaut worden. Und bei vielen von ihnen lässt die Energieeffizienz sehr zu wünschen übrig. Schätzungen zufolge sind drei Viertel aller Wohngebäude von schwacher bis richtig schlechter Energieeffizienz. Umgekehrt heißt das: Nur rund 25 Prozent der Wohnimmobilien sind derzeit mit nachhaltigen Energiequellen ausgestattet, lediglich sechs Prozent verfügen über eine Wärmepumpe.
Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft müssen Subventionsantrag unterschreiben
Dabei zahlen sich Investitionen in die höhere Energieeffizienz aus. So sind Immobilien mit der Energieeffizienz A+, A oder B im Durchschnitt rund 40 Prozent teurer, heißt es in einem Marktreport des Berliner Immobiliendienstleisters McMakler. Für Erbengemeinschaften bedeutet das: Mit gezielten Investitionen in die Energieeffizienz lässt sich der Wert einer Immobilie erheblich steigern. „Voraussetzung für eine staatliche Subvention ist zunächst, dass sich ein Energieberater die Immobilie anschaut und berät. Außerdem müssen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft den Subventionsantrag unterschreiben. Denn die Erbengemeinschaft selbst ist nicht rechtsfähig“, erklärt Manfred Gabler.
Es winken weitere steuerliche Vorteile
Zu dem positiven Effekten einer Investition in die Energieeffizienz gehören laut dem Geschäftsführer des Weilheimer Unternehmens ErbTeilung nicht nur, dass der Staat Eigentümer für den Heizungstausch mit bis zu 70 Prozent fördert, sondern sich für die Mitglieder der Erbengemeinschaft steuerlich attraktive Abschreibungsmöglichkeiten durch Erhaltungsaufwendungen in Heizung und den Vollwärmeschutz usw. ergeben. „Last but not least verbessert sich die Nachfrage für das sanierte Objekt auch bei potentiellen Mietern. Und aus Sicht der Nachhaltigkeit kann man sagen, dass sich der eigene grüne Footprint verbessert, wenn die geerbte Immobilie weniger Energie verbraucht“, sagt Gabler.
Investition könnte in Streitigkeiten enden
Aber es gibt auch viele Risiken, wenn man als Erbe einer Erbengemeinschaft Geld für die Energiesanierung zur Verfügung stellt. „Wenn nach der Sanierung plötzlich die Gemeinschaft streitet oder gar eskaliert, hat man ,gutes´ Geld investiert, das jetzt erst einmal in der Immobilie feststeckt. Neben dem Anteil, den man geerbt hat, kommt jetzt dieses Investment auch noch dazu. Das erhöht auch den finanziellen Druck des Erben, der irgendwann raus möchte. Ich kann daher immer nur abraten von Investitionen in Immobilien, die einem nicht zu 100 Prozent allein gehören, sondern in solchen Zwangsgemeinschaften stecken, die die Erbengemeinschaft nun einmal ist“, so Gabler.
Auch das Finanzamt denkt mit
Dazu kommt: Die Verbesserung der Immobilie schreit eigentlich nach einer sofortigen Mieterhöhung. „Allein lässt sich allerdings eine Mieterhöhung nicht durchsetzen. Man braucht dann wiederum Einigkeit in der Erbengemeinschaft, was schwierig wird, falls ein Miterbe selbst im Objekt wohnt und günstig mietet.“, weiß Gabler. Das Finanzamt prüft übrigens auch, ob die Miete nach einer energetischen Verbesserung erhöht wurde. „Denn der Fiskus weiß ja, dass man Erhaltungsaufwendungen geltend gemacht hat. Wenn man dann die Mieten nicht anhebt, hat das Finanzamt die betreffende Erbengemeinschaft sofort auf dem Radar!“, warnt Gabler. Zunächst frage das Finanzamt nach, warum die Miete nicht erhöht wurde. Wer das nicht schlüssig beantworten könne, müsse mit wirtschaftlich nachteiligen Konsequenzen rechnen. Das geht laut Betriebswirt Manfred Gabler bis hin zur Schätzung, d.h. das Finanzamt setzt einfach die marktgerechte Miete fiktiv an – unabhängig davon, ob man eine höhere Miete verlangt hat oder nicht. Das Thema sollte die Erbengemeinschaft sicherheitshalber mit einem Steuerberater abstimmen.
Spezialisiert auf Erbabwicklungen
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