Keine Abrechnung – Mieter kann Betriebskostenvorauszahlungen zurückfordern
Mieterbund begrüßt BGH-Entscheidung: Rechtssicherheit hergestellt

11.04.2005 12:15
(dmb) Ist das Mietverhältnis beendet und hat der Vermieter nicht spätestens 12 Monate nach Ende der Abrechnungsperiode über die Betriebskosten abgerechnet, kann der Mieter die Rückzahlung der gesamten Betriebskostenvorauszahlungen für den fraglichen Abrechnungszeitraum fordern. Der Mieter muss nicht zunächst auf Erteilung einer Abrechnung klagen (BGH VIII ZR 57/04). Der Deutsche Mieterbund (DMB) begrüßt die jetzt veröffentlichte BGH-Entscheidung. Mieterbund-Direktor Dr. Franz-Georg Rips: „Das Urteil schafft Rechtsklarheit und Rechtssicherheit in einer seit Jahren strittigen Rechtsfrage.“

Nach Darstellung des Deutschen Mieterbundes endete das Mietverhältnis im Oktober 2001. Trotz mehrfacher Aufforderung rechnete der Vermieter über die Abrechnungszeiträume 2000 und 2001 nicht ab. Zuletzt mit der Begründung, er habe keinen Zugriff auf die Abrechnungsunterlagen, sein Hausverwalter sei nicht mehr erreichbar. Daraufhin forderten die Mieter ihre vollständigen Nebenkostenvorauszahlungen für die Jahre 2000 und 2001 zurück. Zu Recht, wie jetzt der Bundesgerichtshof entschied.

Für Abrechnungen, die das Kalenderjahr 2001 betreffen, gilt – so der Deutsche Mieterbund – das neue, seit September 2001 geltende Mietrecht. Danach ist der Vermieter verpflichtet, jährlich abzurechnen. Es gibt eine verbindliche Abrechnungsfrist von 12 Monaten und die Bestimmung, dass der Vermieter nach Ablauf der Frist keine Nachforderungen mehr stellen darf. Ab diesem Zeitpunkt – so der Bundesgerichtshof jetzt – kann der Mieter den Vermieter „auf Abrechnung“ verklagen. Er kann aber auch sofort die Rückzahlung der geleisteten Vorauszahlungen fordern. Wichtig – so der Mieterbund – sei, dass der Mieter das Recht habe, seine früheren Vorauszahlungen vollständig, das heißt zu 100 Prozent, einzufordern. Er muss nicht die Höhe der tatsächlich angefallenen Kosten abschätzen und von seinem Rückforderungsanspruch abziehen.

Der Vermieter kann laut Bundesgerichtshof den Verlust der vollständigen Vorauszahlungsbeträge letztlich nur dadurch abwenden, dass er abrechnet und darlegt, dass ihm Betriebskosten in bestimmter Höhe tatsächlich entstanden sind. Hier ist auch eine nachträgliche Abrechnung möglich. Nachforderungen über die ursprünglich vereinbarten monatlichen Vorauszahlungsbeträge hinaus kann er aber nicht mehr geltend machen.

Im Ergebnis gelten diese Grundsätze auch für den Abrechnungszeitraum des Jahres 2000, erklärte der Bundesgerichtshof. Rechnet der Vermieter nicht innerhalb angemessener Frist – ein Jahr – ab, kann der Mieter seine Nebenkostenvorauszahlungen vollständig zurückfordern.