Spielraum bei der Gewerbemiete nicht voll ausreizen
Mietpreise dürfen bei Gewerbeimmobilien 100 Prozent über der ortsüblichen Miete liegen

12.04.2005 15:45
Vermieter sollten eine höhere Miete jedoch immer gut begründen können.

Bei der Höhe der Miete für Gewerbeimmobilien haben Vermieter einen großen Spielraum. So können bei speziellen Immobilien deutlich über dem Durchschnitt liegende Preise angemessen sein. „Vermieter, die das betrifft, sollten ihre Mietpreise aber idealerweise mit Vergleichsmieten für ähnliche Gebäude oder mit Gutachten belegen können", empfiehlt Jürgen Michael Schick, Vizepräsident und Sprecher des Immobilienverbands IVD. So könnten sie verhindern, dass bei einem Streit mit dem Mieter der Mietvertrag im Nachhinein als unwirksam erklärt wird.

Zwar liegen die Grenzen für Mietwucher bei gewerblicher Miete wesentlich höher als bei Wohnungsmieten. Hier ist die Grenze zur Wuchermiete bereits überschritten, wenn sie die ortsübliche Vergleichsmiete um 50 Prozent überschreitet. Gewerbeimmobilien dürfen dagegen bis zu knapp 100 Prozent über der marktüblichen Miete liegen, ohne dass das Gericht automatisch von Wucher ausgeht.

Ähnliche Grenzen werden auch bei Kauf- und Kreditverträgen gezogen. „Absichtlich ausreizen sollten Vermieter diese Praxis jedoch nicht", rät Schick. Denn wenn in einem Streitfall nachgewiesen werden kann, dass der Vermieter einen Preis verlangt, obwohl er weiß, dass dieser völlig unangemessen ist, kann der Vertrag für unwirksam erklärt werden. „Das Gericht spricht in so einem Fall von einer, verwerflichen Gesinnung’ des Vermieters", erläutert der Rechtsanwalt und Immobilien-Experte, Ulrich Joerss von der Kanzlei JOERSS- Rechtsanwälte in Berlin.

Allerdings falle es den Gerichten häufig schwer, eine solche verwerfliche Gesinnung nachzuweisen, ist Joerss Erfahrung. So hatte der Bundesgerichtshof im Juli 2004 einen Vermieter, der 92 Prozent mehr als die ortsübliche Miete für seine Immobilie verlangt hatte, vom Verdacht der Wuchermiete freigesprochen (XII ZR 352/00). Zur Begründung hieß es, dass der Gewerbemietenmarkt im Vergleich zum Wohnimmobilienmarkt so unübersichtlich sei, dass der Vermieter nur schwer erkennen könne, welcher Marktwert üblich ist. Der Vermieter habe hier möglicherweise nur aus Unkenntnis die Miete so hoch angesetzt. Der Vertrag war also wirksam, die Mieter mussten nachzahlen.

„Ob Wuchermiete vorliegt, ist also bei Gewerbeimmobilien nicht nur eine Frage der Miethöhe", so Joerss. Es spielt immer eine Rolle, ob dem Vermieter die vergleichbaren Mieten tatsächlich bekannt waren.