20.04.2015 13:50Hausmeister, oder auch Hauswirte, gehören Deutschlandweit zum Normalbild einer Immobilie und deren Bewirtschaftung. Welche Rechtslage verbirgt sich hinter diesem Berufsbild, welche Aufgaben gehören zum Service, wie wird der Hausmeister abgerechnet und wie kann der Hausmeister den Mieterfrieden sichern?
Es ist ein gewohntes Bild: Der erste Schnee fällt und schon in aller Herrgottsfrühe schippt der Hausmeister die Wege frei. Und auch im Sommer beim Rasenmähen, oder bei der Treppenhausreinigung trifft man ihn an, zum Glück für Mieter und Vermieter. Doch was steckt rechtlich hinter diesem Service?
Hausmeister ist kein Ausbildungsberuf
In Deutschland kann man den Beruf des Hausmeisters nicht erlernen. Entsprechend dem Service und seinen Aufgaben bewerben sich meist Handwerker um diese Tätigkeit, sind sie doch mit den Aufgaben und Herausforderungen durch ihr erlerntes Know-How bestens vertraut.
Im Regelfall stellt der Vermieter den Hausmeister ein, Grundlage ist somit ein Arbeitsverhältnis, somit finden die Bestimmungen des Arbeitsrechtes Anwendung. Je nach Beschaffenheit der Immobilie wird dem Hausmeister eine Hauswartswohnung, beziehungsweise Dienstwohnung zur Verfügung gestellt, der anfallende Mietzins ist entsprechend Teil des Gehaltes und muss individuell versteuert werden.
Es werden jedoch auch bei größeren Objekten Werksverträge mit Unternehmen geschlossen, die diesen Service anbieten. Ob nun im Arbeitsvertrag, oder auch im Werkvertrag sind die Aufgaben und Leistungen festgehalten.
Kein Hausmeister kann alles und sollte es auch nicht
Die Gastherme ist kaputt und muss ausgetauscht werden. Natürlich gehören solche Aufgaben nicht zum Service eines Hausmeisters, hier sind Fachfirmen gefragt, die der Vermieter, oder die Hausverwaltung beauftragen. Das BGB regelt klar, dass die Leistungen des Haumeisters nicht als Pauschalbetrag mehr in der Nebenkostenabrechnung angesetzt werden können, die Aufgaben des Hauswartes sind als Einzelpositionen aufzuführen, was zu einer Begrenzung der Aufgaben führt, wenngleich meist umfassend, je nach Größe der Immobilie:
- Reinigungsarbeiten und Kehrdienste, so Treppenhaus-, Wege- und Kellerreinigung
- Gartenarbeiten, wie zum Beispiel Rasen mähen und bewässern, Hecken schneiden
- Regelmäßige Prüfung des Gesamtzustandes der Immobilie, sowie der Außenanlagen
- Mülldienst
- Schneebeseitigung
- Überwachung der Heizungsanlagen
- Kleinreparaturen, soweit rechtlich zulässig und je nach Kompetenz
Diese Tätigkeiten decken einen Großteil der Instandhaltungsaufgaben einer Immobilie ab, die zum Beispiel durch eine Hausverwaltung organisiert werden. Mehr
Infos dazu:
Instandhaltung und Instandsetzung von Gebäuden durch Hausverwaltungen.
Folgende Tätigkeiten dürfen nicht in der Nebenkostenabrechnung Berücksichtigung finden, gehören somit oft nicht zum Aufgabengebiet des Hausmeisters:
- Wohnungsbesichtigungen für Bewerber
- Reparaturen am Gebäude (Dach, Elektrik, Gas, Sanierung)
- Verwaltungstätigkeiten
Die Koordination aller Aufgaben rund um eine Immobilie, ob periodisch oder einmalig anfallend stellen Vermieter und Eigentümer oft vor Herausforderungen, gerade wenn die Verwaltungstätigkeiten durch den Eigentümer selbst vorgenommen werden. Es ist daher empfehlenswert solche Aufgaben einer kompetenten Hausverwaltung zu überlassen, auch um rechtlichen Gegebenheiten zu entsprechen. Hat man die Hausverwaltung seines Vertrauens gefunden, so können auch bereits vertraute Hausmeister in die Bewirtschaftung der Bestandimmobilie einbezogen werden, ohne dass sich etwas am Status ändert.
Und wie war das nun, der Hausmeister als gute Seele einer Immobilie?
Hausmeister, die seit Jahren ein und dasselbe Objekt betreuen kennen es in und auswendig. Und natürlich sind sie als Teil der Mietergemeinschaft oft Sprachrohr zwischen Mieter und Vermieter. Die Vorteile liegen klar auf der Hand: Streitigkeiten zwischen den beiden Parteien, aber auch zwischen den Mietern an sich können zeitnah geschlichtet werden, zumindest erhält der Eigentümer hiervon Kenntnis. Dass die meisten Hausmeister die Immobilie (fast) ihr Eigen nennen, zumindest gefühlt, ist von Vorteil für den Vermieter, da Reparaturstau, oder auch Mängel schnell erkannt werden und somit der Hausmeister zur Werterhaltung einer Immobilie positiv beiträgt.
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